Комиссии за управление виллой на Бали: как они устроены и что спросить.
Собственники сравнивают проценты из заголовков. И часто упускают то, что решает, сколько у них на самом деле остаётся. В этом гайде — какие схемы комиссий используют на Бали в 2026 году, что в них входит и что нет, и пять вопросов, которые отличают прозрачный договор от дорогого.
Коротко. В опубликованных тарифах управляющих на Бали за 2026 год комиссия составляет примерно 13–25 % от валовой выручки, часто с фиксированной ежемесячной платой сверху. Некоторые, в том числе Hospara, берут процент от чистой выручки: того, что остаётся после комиссии площадки бронирования и налога. База важна не меньше, чем процент. 15 % от валовой выручки могут равняться примерно 20 % от того, что собственник реально получает.
Три схемы комиссии, которые вы встретите
Управляющие на Бали берут оплату одним из трёх способов:
- Процент от валовой выручки, обычно 13–25 % в опубликованных тарифах 2026 года, иногда с фиксированной ежемесячной платой сверху.
- Процент от чистой выручки, то есть после комиссии площадки бронирования и налога. Так считает Hospara.
- Гибрид: меньший процент плюс фиксированная ежемесячная плата, примерно IDR 1–3,5 млн в опубликованных тарифах 2026 года.
Проценты и фиксированные платежи зависят от управляющего и от объекта. Сравнивайте предложения целиком, а не ставки из заголовков.
Валовая и чистая выручка — не одно и то же. Возьмём комиссию 15 % от валовой выручки, когда Airbnb оставляет себе 15 %, а налог забирает 10 %. Собственник получает 75 из каждых 100, которые платит гость. Комиссия в 15 тогда составляет около 20 % от того, что доходит до собственника.
| Из каждых 100, которые платит гость | Сумма |
|---|---|
| Комиссия площадки бронирования (15 %) | −15 |
| Налог (10 %) | −10 |
| Чистая выручка, которая доходит до собственника | 75 |
| Комиссия за управление: 15 % от валовой | 15, или 20 % от чистой |
Спросите, от какой базы считается комиссия. Пусть это запишут в договор вместе с примером расчёта.
Что обычно входит в комиссию
Ведение объявлений и дистрибуция, цены, общение с гостями, координация заезда и выезда, график уборки, координация базового обслуживания, ежемесячная отчётность и выплаты собственнику.
Некоторые управляющие включают управление доходностью и работу с отзывами. Другие продают их отдельно.
Что обычно в неё не входит
Уборка и стирка после каждого проживания, расходные материалы и принадлежности для гостей, коммунальные услуги, подрядчики по бассейну и саду, ремонт и запчасти, налоговая отчётность, работа с лицензиями, фотосъёмка и любые расходы на маркетинг.
Это перевыставляемые расходы. Вопрос в том, перевыставляют ли их по себестоимости, с чеками, или с наценкой. Наценка 10–20 % на каждый перевыставляемый расход может значить больше, чем комиссия из заголовка.
Проживание собственника, минимумы и выход
Проверьте три пункта:
- Проживание собственника. Оно бесплатное? За сколько нужно предупредить в высокий сезон?
- Минимальная комиссия. Есть ли минимальный ежемесячный платёж, который действует в слабые месяцы?
- Выход. Как прекращается договор? Смотрите срок уведомления, передачу объявлений, фотографий и отзывов и финальную сверку.
Как берёт оплату Hospara
Один процент от чистой выручки, который мы называем для каждого объекта после осмотра виллы. Расходы перевыставляются по себестоимости, с чеками. Лимит согласования расходов устанавливает собственник.
Объявления, фотографии и домен для прямых бронирований, если он есть, остаются на имя собственника. В договоре указаны срок, срок уведомления и порядок передачи.
Мы не публикуем процент, потому что он зависит от объекта. Структура для всех одинакова. Подробнее о Hospara Manage.
Пять вопросов любому управляющему на Бали
- Комиссия считается от валовой или от чистой выручки? Что именно вычитается до её расчёта?
- Расходы перевыставляются по себестоимости, с чеками, которые я могу увидеть?
- Кто согласует расходы и начиная с какой суммы?
- Можно увидеть настоящий ежемесячный отчёт и исходный отчёт, из которого он собран?
- Что будет с моими объявлениями и отзывами, если я уйду?
Частые вопросы
Процент от чистой выручки лучше, чем процент от валовой?
Он прозрачнее, потому что комиссия берётся с денег, которые действительно доходят до собственника. Дешевле ли он, зависит от процентов. Попросите пример расчёта на ваших собственных цифрах.
Что такое перевыставляемый расход?
Затрата, которую управляющий оплачивает за собственника, а потом выставляет ему к оплате: уборка, стирка, коммунальные услуги, ремонт и подрядчики. Её следует перевыставлять по себестоимости, с чеками. Наценка на перевыставляемые расходы — это вторая комиссия.
Берут ли управляющие виллами на Бали минимальную комиссию?
Некоторые берут. Это может быть фиксированная ежемесячная плата или минимальная комиссия за управление в слабые месяцы. Спросите, применяется ли она и когда.
Смотрите также
Получите письменное предложение по вашей вилле.
Сначала мы осматриваем объект. Затем вы получаете письменное предложение: одну комиссию от чистой выручки, прогноз выручки на 12 месяцев для вашего района и список работ по запуску.